Le choix de vendre sa résidence peut en être un action volontaire comme parfois obligatoire.  Souvent c’est une vie de famille, une vie de couple, une vie professionnelle que nous laissons derrière nous. Avec toutes les complexités légales entourant une transaction immobilière et notamment les délais de départ, il arrive que la tâche soit plus complexe. Le choix d’un professionnel immobilier de grande qualité devient alors primordial.

Mon courtier immobilier François Lemay à été une vrai valeur ajoutée à notre transaction. Avec ses qualités exceptionnelles, autant professionnelles que personnelles, François à su reconnaître rapidement les besoins et a trouvé des solutions aux problèmes qui se  sont présenté.  Pour lui, le bien-être psychologique de ses clients et la relation de complicité courtier et client est primordial.

Dans la tâche de vendre notre résidence François Lemay a su bien comprendre l’ensemble du dossier et notre travail d’équipe a été complété avec brio malgré les embûches rencontrées.

Félicitations et merci pour ton humanité et ta grande compréhension. Tu as travaillé très fort. Félicitation !! Claude, Mathieu,  Michael et moi apprécions énormément. Sache que tu a finalement rendu une famille heureuse. »

À un ami maintenant,  oui j’ai eu la chance de rencontrer François Lemay… Lemay…ieure.

Quelle douce folie, bon succès François !

Céline O.
Comptable CGA.

Propriété vendue 1850 Périgord, Ste-Julie

Courtier immobilier  chez RE/MAX Signature à Boucherville,  j‘ai des maisons à vendre dans les secteurs de Boucherville, Ste-Julie, Varennes, St-Bruno, Longueuil, Mont-St-Hilaire, Beloeil et St-Basile. Je travaille autant avec les vendeurs que les acheteurs.

Ce matin une nouvelle est sorti dans le journal de Montréal qui a eu l’effet d’une bombe dans le domaine de l’immobilier. Elle implique le fondateur et co-président de Du Proprio, Nicolas Bouchard. Le grand patron de l’entreprise c’est payer un agent avec votre argent !! En fait il a mis en vente sa propriété avec un agent RE/MAX des Laurentide, François Villet. C’est à n’y rien comprendre, mais c’est une excellente façon de semer un doute dans la tête des consommateurs.

Des clients insatisfaits

Sur le forum de Du Proprio ce matin on peut lire des commentaires de clients frustrés et en droit de se poser des questions:

« Avant, c’était les agents que je détestais, c’te gars la est maintenant en tête de liste! Il prend notre argent, nous prends pour des cruches et ensuite se prends un agent avec notre argent »

« Wow quelle belle image pour Du Proprio, je trouve ça dégueulasse, j’ai payé le gros forfait moi aussi, je suis tellement déçue, mais depuis le début je savais que Du Proprio voulait le cash des vendeurs, car aucune publicité pour les acheteurs, alors ce matin nous avons la confirmation de nos doutes…. »

Pour 1000$ vous êtes sur le site web

Du Proprio est cette entreprise qui se prend pour des courtiers spécialistes en immobilier. Mais la réalité est qu’il vende seulement des services internet à leurs clients. Pour +/- 1000$ vous pouvez faire apparaitre votre maison à vendre sur le site du proprio, un site comparable à Lespacs ou Kijiji. Votre maison apparait sur ce site et vous vous chargez de tout le reste seul avec quelques conseils, mais … sans protections.

Enfin, notons que DuProprio était accusé de flouer les consommateurs en se présentant illégalement à titre de courtier. L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) est présentement en appel dans une cause impliquant ces deux parties.

Quand on y pense,  même le fondateur de duProprio utilise finalement un courtier pour vendre sa propriété. Et si Bill Gate utilisait un Mac chez lui…

À suivre…

Lors de son passage à la chambre immobilière du grand Montréal, René Vincent, Ingénieur et directeur technique du Centre IEB Québec nous explique d’une belle façon ce qu’est la pyrite.

Les courtiers immobilier qui travaillent les secteurs de Boucherville, Ste-Julie, St-Bruno, Varennes, Longueuil et autres villes de la rive sud doivent faire avec cette réalité à tous les jours. Souvent, pour ne pas dire toujours, le   »test de pyrite » est demandé lors de la vente ou l’achat d’une propriété sur ces territoires. Un niveau élevé de présence de pyrite influencera à la baisse le prix de vente d’une propriété. Pyritest inc est une de ces entreprise qui se spécialise dans l’analyse de remblai afin de déterminer le niveau de Pyrite présent.

Pour en connaitre d’avantage sur la pyrite consulter un autre de mes articles infos-conseils.

Courtier immobilier  chez RE/MAX Signature à Boucherville,  j‘ai des maisons à vendre dans les secteurs de Boucherville, Ste-Julie, Varennes, St-Bruno, Longueuil, Mont-St-Hilaire, Beloeil et St-Basile. Je travaille autant avec les vendeurs que les acheteurs.

812 Hébert, Mont St-Hilaire | François Lemay Courtier immobilier

Cette magnifique propriété à vendre se situe dans la region du Mont-St-Hilaire. Vous aurez un coup de coeur assuré en découvrant ce splendide paysagement qui inspire la tranquilité d’esprit. La maison compte 3 chambres à coucher. Plusieurs rénovations effectués au fils des années tel que la salle de bain,  la toiture, revêtement extérieur et plusieurs autres.

La ville de Mont-St-Hilaire est situé à +/- 15 minutes des ponts et tunnel. Le train de banlieu offre le transport de la rive sud vers Montréal.

Demandez une visite à votre courtier immobilier de la rive sud

Télécharger la fiche descriptive de la propriété MLS en cliquant ici.

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Qu’est ce que la pyrite exactement ?

Les premiers cas de pyrite ont été répertoriés en 1984. À ce moment, les problèmes de gonflement associés à la pyrite étaient peu connus. La pyrite est un minerai reconnu comme agent nuisible lorsqu’il se retrouve dans les granulats servant à la fabrication du béton. Elle devient active en présence d’eau et d’air. La réaction produit donc un gonflement des remblais de fondation pouvant provoquer une fissuration de la dalle de plancher du sous-sol et du garage. Parfois, les dommages touchent également les murs de fondation.

Comment reconnaitre les signes de pyrite ?

La pyrite, lorsque mélangée au béton, provoque un gonflement de la dalle de plancher du sous-sol et du garage. Aussi, la pyrite peut se manifester sous plusieurs formes à l’intérieur de 5 à 10 ans. On notera:

• des fissures sur le plancher du sous-sol;
• des fissures sur le plancher du garage;
• des fissures sur les murs de fondation entourant le garage;
• une poudre blanche dans les fissures;
• des fissures, en forme de X, de croix ou d’étoile;
• une dénivellation du plancher;

Effets du gonflement de la Pyrite

Comment solutionner le problème de pyrite ?

En la présence de pyrite, la seule solution sûre pour corriger définitivement le problème consiste à enlever la dalle et le remblai et à refaire le tout en utilisant un remblai certifié « DB », sans potentiel gonflant. En résumé, nous devons extraire les sols contaminés.

Pour les dalles des garages, il faut :

1. Casser et enlever la dalle de béton;
2. Excaver tout le remblai pyriteux existant;
3. Excaver aussi le sol naturel sur une profondeur d’un mètre sous le niveau de la dalle existante sans toutefois dépasser le niveau de la semelle;
4. Consolider les murs de fondation à l’aide de plaques d’acier;
5. Réparer les fissures par l’extérieur;
6. Poser une membrane géotextile perméable sur le sol;
7. Remblayer avec de la pierre concassée certifié «DB»;
8. Poser un pare vapeur de polyéthylène;
9. Couler une nouvelle dalle de béton.

Pour les dalles des sous-sols, il faut :

1. Enlever les cloisons intérieures et les faux planchers;
2. Casser et enlever la dalle de béton;
3. Excaver tout le remblai pyriteux existant;
4. Réparer par l’extérieur les fissures de fondation;
5. Poser une membrane géotextile perméable sur le sol;
6. Remblayer avec de la pierre concassée certifié «DB»;
7. Poser un pare vapeur de polyéthylène;
8. Couler une nouvelle dalle de béton.

Les villes touchées par la pyrite

La plupart des propriétés affectées sont situées sur la Rive Sud de Montréal ainsi que dans l’est de l’île de Montréal à Pointe-aux-Trembles et Rivière-des-Prairies. Sur la Rive Sud, la plupart des villes touchées sont situées entre Varennes et St-Constant en passant par La Prairie, Brossard, Longueuil et Boucherville, Ste-Julie et la concentration semble encore plus forte à St-Bruno.

Combien vous coutera un test de Pyrite :  environs 399$ pour un échantillon et 499$ pour deux (sous-sol et garage). Résultats en une journée.

Pour plus d’information sur la pyrite télécharger ce document : Pyritest PDF

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La ville du bonheur divisé en deux !

C’est dans la nuit de samedi à dimanche que le pont qui traverse l’autoroute 20 à Ste-Julie a été démoli. Ce travail d’expert à requis pas mois de 10 pelles mécaniques, et plusieurs autres chargeurs et camions. En seulement une nuit, le pont est disparu.L’autoroute 20 a été bloquée et contournée efficacement.

Votre courtier était sur place

Puisque j’habite à  Ste-Julie, j’étais sur place vers les minuit afin de nourrir ma curiosité. Comment s’y prendront-ils ? Je croyais être pas mal seul à vouloir regarder la démolition durant la nuit. Au contraire, environ 250 personnes s’étaient déplacées afin d’assister à cet évènement unique. La foule était composée environ à 75% d’homme. Les hommes et les tracteurs, ça restera toujours !

14 semaines plus tard

La ville de Ste-Julie est maintenant séparée en deux parties. Plus de 15 000 automobilistes y traversaient chaque jour. Les résidants de la ville du bonheur au Québec, devons maintenant faire preuve de patience et composer avec 14 semaines de travaux.

Afin de livrer le nouveau pont à temps, deux quarts de travail se chevaucheront, ce qui fait que le chantier sera actif 18 heures par jour, six jours par semaine.

Est-ce que la patience des citoyens fera perdre le titre de ville ou il fait bon vivre au Québec !! Parions de non.

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Saviez-vous qu’un de nos courtier de RE/MAX Signature de Ste-Julie et boucherville participe à l’émission « Canada’s Got Talent »  ?

Il s’agit de Pierre Sévigny( Alias Dr House ) Courtier à notre bureau de RE/MAX signature de boucherville sur la rive sud de Montréal.

Pierre fait partie des Daddy Cool, un groupe de danse réunissant des pères mis au défi par le professeur de danse de leurs enfants, il y a de ça 4 ans, après qu’ils lui aient fait une remarque du genre : « Pfff, nous pouvons le faire aussi … ».  Depuis, ils s’entrainent et ont participé à plusieurs compétitions avec toujours beaucoup de succès.

Inspirés par les réactions des spectateurs et surtout la fierté de leurs proches, les voilà participant à la plus grande émission de recherche de talents de toute l’histoire du Canada !!!

L’expérience télévisuelle a débuté le dimanche 25 mars. Les juges ont choisi les 36 demi-finalistes et les Daddy Cool en font partie ! Vous pourrez les voir le dimanche 8 avril prochain, en direct pour les demi-finales ! Les éliminations se poursuivront tous les dimanches soirs jusqu’à l’affrontement des finalistes dans l’émission du dimanche 13 mai.  Le gagnant sera révélé le 14 mai.

Votez pour eux!!!

Infos:

La série est aussi disponible sur le Web. http://www.youtube.com/watch?v=LtMh-QZbU3o

Curieux ? Pour en connaître plus sur le groupe, visitez leur site web à thedaddycool.

Vous pouvez les suivre sur Facebook

Bonne chance Pierre !! Toute l’équipe de RE/MAX est derrière toi.

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Lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire, une des préoccupations du vendeur est certainement d’obtenir son argent le plus rapidement possible ou encore de procéder à une signature rapide. Rappelons qu’avant de distribuer les fonds, le notaire a toujours l’obligation de publier les actes et d’effectuer plusieurs vérifications au registre foncier, en plus d’obtenir du créancier un engagement à radier les charges existantes (par exemple l’hypothèque du vendeur).

Avant de pouvoir disposer des sommes qu’il reçoit, le notaire doit prendre en compte les délais occasionnés par le système de compensation des effets bancaires au Canada. Il est important que tous les courtiers immobiliers connaissent ces règles afin de bien conseiller les parties lorsque vient le temps de déterminer la date de signature de l’acte de vente, ceci en tenant compte des délais reliés à la compensation. La détermination de cette date est d’autant plus importante lorsqu’il y a une chaîne de transactions.

Incidence des délais de compensation sur les transactions en chaîne

Voici un exemple qui permet de bien saisir la problématique.

Transaction A – Une promesse d’achat est signée entre un vendeur (Monsieur B) et un acheteur (Madame C). La signature de l’acte de vente est prévue pour le 1er juin devant le notaire D.

Transaction K – Monsieur L, vendeur, accepte une promesse d’achat faite par Monsieur B qui agit cette fois à titre d’acheteur. Les fonds provenant de la transaction A serviront à l’achat de Monsieur B. La signature de l’acte de vente est prévue pour le 3 juin devant le notaire L.

Le délai prévu entre la signature des deux actes de vente est beaucoup trop court. Voici pourquoi. Dans une situation idéale, les fonds provenant de la transaction A seront disponibles après publication, soit dans un délai de 24 à 48 heures de la signature de l’acte de vente. Au mieux, Monsieur B ne recevra donc que le 2 ou le 3 juin la totalité de la somme qui lui revient suite à la vente de sa propriété. Au pire, si le notaire n’a pu obtenir du créancier hypothécaire l’engagement à donner quittance sur réception des sommes dues, le délai pourrait aller jusqu’à plus de 30 jours. Voir à ce sujet l’article Pourquoi le relevé hypothécaire? Les règles entourant la radiation d’une hypothèque.

Pour procéder à la transaction K, le notaire L devra déposer et conserver dans son compte en fidéicommis le chèque reçu de Monsieur B (ou du notaire D). Étant donné que le chèque tiré du compte en fidéicommis d’un notaire est soumis aux mêmes règles de compensation qu’un autre chèque, la signature de l’acte de vente de la transaction B ne pourra se faire avant un délai minimal de 72 heures à 10 jours excluant les samedis, dimanches et jours fériés. On constatera aisément que la date du 3 juin prévue initialement dans la transaction K pour la signature de l’acte de vente ne peut pas être respectée.

La nature des sommes versées et les délais de compensation

L’argent nécessaire à l’achat de l’immeuble provient le plus souvent :

• du prêteur hypothécaire; et
• de l’acheteur lui-même, pour la mise de fonds.

Cet argent peut être versé au notaire sous différentes formes :

• transfert de fonds électronique;
• virement électronique de fonds,
• traite bancaire;
• chèque visé ou régulier.

Or, les délais de compensation des effets bancaires diffèrent d’une forme à l’autre.

Transfert électronique de fonds
La situation la plus simple et la plus rapide pour les parties est lorsque le notaire reçoit l’ensemble des fonds requis pour la transaction par transfert électronique, tant pour la portion qui vient du prêteur hypothécaire que pour la mise de fonds de l’acheteur, et ce, par l’entremise de l’institution financière de celui-ci. En effet, dans cette situation, les fonds reçus par transfert électronique peuvent être remis par le notaire le jour même. Il peut en disposer immédiatement, c’est-à-dire dès qu’il constate le dépôt dans son compte en fidéicommis.

Virement électronique de fonds
Contrairement au transfert électronique, le virement électronique de fonds est soumis aux règles de la compensation bancaire dont le délai varie entre un et deux jours ouvrables. Il faudra donc s’attendre à ce que le notaire demande à recevoir le virement électronique des fonds trois jours ouvrables avant la signature de l’acte de vente.

Traite bancaire
Souvent, pour la transaction qu’il instrumente, le notaire reçoit les fonds requis par traite bancaire, soit pour la portion qui vient du prêteur hypothécaire ou la mise de fonds de l’acheteur. Les traites bancaires devront être demandées et déposées dans le compte en fidéicommis des notaires au moins 24 à 72 heures ouvrables avant la transaction. Ce n’est qu’après ce délai que le notaire pourra en disposer. Il aura évidemment vérifié auprès de l’institution financière s’il y avait un retour de traite dans ce délai. À noter que dans le cas où l’institution qui reçoit le dépôt décidait d’effectuer une retenue de fonds dans le compte en fidéicommis du notaire, le délai de 24 à 72 heures pourrait être de l’ordre de 7 à 10 jours ouvrables.

Chèque visé
La situation générant le plus de délais est celle où le notaire reçoit les fonds requis pour la transaction qu’il instrumente, par chèque visé, que ce soit pour la portion qui vient du créancier ou pour la mise de fonds.

Les chèques visés doivent être demandés et déposés au compte en fidéicommis du notaire, de 72 heures à 10 jours ouvrables avant la transaction et ce n’est seulement qu’après ce délai que le notaire pourra en disposer. Ce délai variable s’explique par les diverses étapes requises entre les différentes banques des parties impliquées. Dans le délai de 72 heures, le notaire sera avisé si le chèque ne peut être compensé, mais les raisons et le retour de l’effet peuvent prendre jusqu’à 10 jours. Le notaire devra prendre soin de valider les transactions à son compte en fidéicommis et de s’assurer que les fonds sont disponibles avant d’effectuer sa transaction.

Bien qu’une certification de chèque permette un gel des sommes au compte de celui qui a fait le chèque, ce gel n’est pas final. Si le signataire du chèque décède ou si son compte fait l’objet d’une retenue à la suite d’une saisie, d’une faillite, une pension alimentaire impayée, ou tout simplement parce que le signataire effectue un arrêt de paiement sur ledit chèque visé, ce dernier ne sera pas compensé et en conséquence, un avis sera transmis au bénéficiaire lui indiquant les raisons de la non-libération des fonds. On comprend, de ce dernier exemple, qu’un chèque visé ne garantit pas totalement la présence des fonds, à l’inverse de la traite bancaire ou du virement électronique, d’où le délai beaucoup plus long de compensation et le délai de signature qui devra, par conséquent, en être reporté d’autant.

Une attention particulière doit être portée au cas où l’acheteur déposerait les sommes servant à couvrir les chèques au guichet automatique ou par un dépôt de nuit. Les délais peuvent alors s’allonger. Dans les rares cas où un chèque régulier est soumis, le délai minimum de compensation est de 10 jours.

Fonds en provenance de l’étranger
Des procédures particulières s’appliquent pour une transaction qui implique des fonds en provenance de l’étranger. Par exemple, les délais actuels de compensation sont d’au moins 30 jours pour tout effet papier international. Le titulaire de permis impliqué dans une telle transaction devrait toujours aviser le notaire instrumentant afin de déterminer la date possible de la signature de l’acte de vente.

En conclusion, compte tenu des délais de compensation, la façon la plus rapide pour le notaire de pouvoir libérer les fonds est évidemment par transfert de fonds électronique. L’acte de vente pourra être signé beaucoup plus rapidement et le vendeur aura ses fonds presque instantanément, au grand bonheur de toutes les parties en jeu.

En bref, quel délai prévoir pour la signature de l’acte de vente?
Lorsque deux ou plusieurs transactions immobilières sont inter-reliées, il est important que le courtier immobilier s’assure de prévoir un délai raisonnable entre les dates de signatures de l’acte de vente des diverses transactions. Ce délai minimal, de l’avis de la Chambre des notaires du Québec, pourrait être de 10 jours ouvrables compte tenu des délais occasionnés par le système de compensation des effets bancaires au Canada. Selon les circonstances, le courtier devra bien sûr ajuster ce délai à la hausse si les circonstances l’exigent.

[CHRONIQUE DES PRATIQUES PROFESSIONNELLES]

Source OACIQ

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Parmi les 10 meilleurs courtiers immobilier au Québec

Et aujourd’hui c’est avec une très grande fierté que je vous annonce que 18 mois plus tard que je suis classé parmi les 10 meilleurs courtiers immobiliers les plus productifs du réseau RE/MAX Québec. Ce classement est pour le mois de janvier 2012 sur 3195 courtiers au Québec. C’est fantastique et motivant de recevoir une telle récompense. J’ai encore des croutes à manger avant d’être, mois après mois dans ce top 10. Mais est-ce vraiment ce que je veux ? On le prend avec gratitude quand ça passe. Merci la vie !!

Une valeur ajoutée

Cette réussite je la dois à la proximité et le côté humain que j’ai dans ma relation avec mes clients. La base d’une bonne transaction est selon moi un travail de complicité courtiers et clients. Derrière une transaction immobilière se cache parfois de l’insécurité, de l’angoisse, de l’enthousiaste, parfois même du découragement. Mon accompagnement axé sur l’écoute des besoins et les valeurs réelles de mes clients me permettent de bien évaluer la stratégie d’action à utiliser. Combiner à une connaissance approfondie du marché immobilier et des différents outils essentiels à une transaction sécuritaire,  je trouve le moyen d’être réellement la valeur ajoutée à la transaction.

Merci à vous

Je voudrais vous remercier chacun de vous qui me suivez dans cette aventure via Facebook, mes réseaux d’affaires, mes amis, mes coachs de Ose Coaching. Merci de votre confiance, de vos références. C’est très apprécié et j’ai énormément de gratitude envers vous.

Merci merci merci de faire de moi votre valeur ajouter à vos projets immobiliers.

François Lemay
Courtier Immobilier
RE/MAX SIGNATURE BOUCHERVILLE, STE-JULIE

Besoin d’un excellent courtier immobilier sur la rive sud ? J’ai des maisons à vendre dans les secteurs de Boucherville, Ste-Julie, Varennes, St-Bruno, Longueuil, Mont-St-Hilaire, Beloeil et St-Basile. Je travaille autant avec les vendeurs que les acheteurs. Je serai la valeur ajoutée à votre transaction immobilière. C’est garanti.

Les méthodes alternatives à la faillite

La crise immobilière que nous avons vécue il y a quelques années nous a malheureusement rappelé à quel point il est dangereux de négliger ses finances. Parfois la simple augmentation du taux d’intérêt sur votre emprunt hypothécaire peut vous amener à revoir complètement votre budget et même votre capacité à payer vos dettes. Puisque la résidence achetée et l’hypothèque qui l’accompagne représentent un poste des plus important dans votre budget, lorsqu’une augmentation de taux survient votre situation financière au complet peut être en danger, voire vous amener en faillite.

Mais avant de déclarer faillite et perdre votre résidence, il existe quelques méthodes afin d’éviter cette situation. Voici une présentation de ces méthodes qui pourraient vous sauver d’une situation de faillite. Ces méthodes sont proposées par la plupart des syndics de gestion de dette. Au Canada, un des plus gros syndics, MNP Dettes, possède plusieurs bureaux et accompagne les individus en danger de faillite.

Faire une proposition de consommateur

Cette méthode alternative vise à prendre une entente avec ses créanciers pour effectuer le paiement de vos dettes sur une période allant jusqu’à cinq ans et à un taux d’intérêt inférieur. Vous pouvez ainsi éviter la faillite tout en payant moins cher. Le montant des dettes autres que l’hypothèque ne doit pas dépasser 250 000$. Puisque cette entente est officielle, si les créanciers acceptent cette dernière, tous sont tenus de s’y plier. L’entente ainsi que les versements seront administrés par un syndic.

Établir un règlement de dette à l’amiable

Cette méthode ressemble beaucoup à la méthode précédente dans le sens où vous faites une entente avec vos créanciers afin de diminuer votre taux d’intérêt et échelonner davantage vos paiements. Il s’agit donc de prendre personnellement contact avec créanciers afin de leur faire une proposition. Pour les convaincre, il vous faudra présenter un plan de redressement de vos finances. Cette méthode n’oblige toutefois pas les créanciers à respecter votre entente. Ainsi, une banque pourrait décider soudainement de modifier le calendrier de paiement.

La consolidation de dettes

Cette méthode est sans doute la plus radicale. Il s’agit de faire un emprunt égal au montant de vos dettes à un taux inférieur. L’institution financière émettrice de ce second emprunt se charge de payer vos autres dettes et vous demande un unique versement mensuel. Ce ne sont pas tous les cas qui sont admissibles. Vous devez présenter un plan de redressement de vos finances afin d’améliorer vos chances de succès et vos dettes ne doivent pas être trop importantes par rapport à vos revenus.

François Lemay
Courtier Immobilier
RE/MAX SIGNATURE BOUCHERVILLE, STE-JULIE

Besoin d’un excellent courtier immobilier sur la rive sud ? J’ai des maisons à vendre dans les secteurs de Boucherville, Ste-Julie, Varennes, St-Bruno, Longueuil, Mont-St-Hilaire, Beloeil et St-Basile. Je travaille autant avec les vendeurs que les acheteurs. Je serai la valeur ajoutée à votre transaction immobilière. C’est garanti.